När du skaffar en bostadsrätt kan det tyckas att du äger den och att du får göra vad du vill med den. Men så är det inte. Bostadsrätten är bara en rättighet att använda bostadsrätten och bostadsrättslagen innehåller ganska stora begränsningar för vad du får göra med den.

Bostad eller lokal

Du får endast använda lägenheten till det som den är avsedd för, dvs för boende om det är en bostadslägenhet och som lokal om det är en lokal. Det är alltså inte tillåtet att använda en bostadslägenhet som exempelvis butikslokal, revisionsbyrålokal eller frisersalong. Inte heller är det tillåtet att använda exempelvis en butikslokal som bostad eller som restaurang.

Bokal

Det finns en viss sorts bostadsrätter (bokaler) som får användas på flera sätt:

• Enbart lokal,
• Enbart bostad eller
• Både bostad och lokal.

Detta ska tydligt finnas med i upplåtelseavtalet.

Föreningen kan ingripa

Bryter du mot vad lägenheten får användas till kan föreningen ingripa om föreningen eller någon medlem störs eller om du på något annat sätt ställer till besvär. En vanlig störning är att verksamheten i lägenheten drar till sig personer som kommer i bil och ockuperar parkeringsplatserna utanför huset eller att motorbullret stör de andra boende. Det kan också vara att det blir besvärande spring i trapphuset.

Mot vissa verksamheter som prostitution och brottslig verksamhet kan föreningen alltid ingripa, oavsett om de boende upplever verksamheten som störande eller inte.

Fruktaffär fick inte göras om till pizzeria
I ett rättsfall i Högsta domstolen ansågs det inte tillåtet att göra om en lokal till pizzeria då lokalen enligt avtalet var avsedd att användas som affär och då lokalen tidigare använts som fruktaffär.
(NJA 1991 s 343)

Om bostadsrättshavaren inte rättar sig efter styrelsens tillsägelse kan bostadsrätten bli förverkad och bostadsrätthavaren blir av med bostaden eller lokalen.

Juridiska personer

En del föreningar tillåter enligt stadgarna att juridiska personer, t ex ett aktiebolag, har en bostadslägenhet, även en som inte är fritidsbostad. I sådana fall måste aktiebolaget hyra ut hela lägenheten som permanentbostad. Ofta görs detta till ägaren eller någon befattningshavare i aktiebolaget.

Föreningen och bolaget kan dock göra ett avtal om att något annat ska gälla.

Viktigt att vara tydlig vid uppmaning om rättelse

När bostadsrättsföreningen skickar en uppmaning om rättelse till bostadsrättshavaren som använder bostadsrätten för ett otillåtet ändamål är det viktigt att använda tydliga formuleringar, så att bostadsrättshavaren förstår exakt vari felet ligger. Det räcker inte med svepande formuleringar om att bostadsrätten används på felaktigt sätt utan det måste vara konkreta påpekanden.

Här är några exempel:

• Det har kommit till styrelsens kännedom att bostadslägenheten används för hotellverksamhet. Om inte detta upphör kommer föreningen att ansöka om att bostadsrätten förverkas.
• Styrelsen har fått klagomål om att den redovisningsbyrå som du enligt uppgift bedriver i lägenheten medför mycket trafik i trapphuset och att dina kunder använder föreningens besöksparkering i stor utsträckning.

Bygglov för ändrad användning

Det är inte många som känner till att det krävs bygglov för ändring av en bostadsrätt från det ändamål som angavs vid upplåtelsen och som det funnits bygglov för när byggnaden uppfördes. Exempel på ändringar som kräver bygglov, och där man fått avslag i domstol är följande:

• Bottenplanet i ett tvåvånings småhus användes till kontor i stället för bostad.
• I två av bostadens rum bedrevs hunddagis för tio hundar. Verksamheten skedde vardagar kl 07.00 till 18.00. Hundarna rastades två gånger dagligen men inte i grannskapet. Grannarna klagade.
• En lokal som hade använts till bilverkstad sedan 1936 blev café.

Man kan nog utgå från att en bostadsrättshavare som gör något bygglovspliktigt utan tillstånd riskerar att bli av med sin bostadsrätt.

Uthyrning av bostadslägenhet

Partiell och total sublokation

Bostadsrättshavaren kan hyra ut sin lägenhet på två sätt:

• Partiell sublokation, dvs inneboende (kräver inget tillstånd från styrelsen)
• Total sublokation, dvs uthyrning av hela lägenheten (kräver tillstånd från styrelsen).

Olika bestämmelser gäller för de olika typerna av uthyrning.

Inneboende

Bostadsrättshavaren får utan tillstånd från styrelsen upplåta lägenheten till någon som inte har någon självständig rätt att använda lägenheten. Det gäller personer som ingår i bostadsrättshavarens hushåll och gäster eller inneboende. I detta fall bor bostadsrättshavaren kvar och har kvar nyttjanderätten till och kontrollen över lägenheten.

Om bostadsrättshavaren däremot flyttar därifrån och någon som tidigare ingått i hushållet bor kvar, till exempel när föräldrar flyttar och lämnar lägenheten till sina barn, torde reglerna om tillstånd för andrahandsuthyrning gälla och tillstånd krävas.

Inte till nackdel för föreningen eller annan medlem

Bostadsrättsföreningen behöver inte acceptera inneboende i lägenheten om det skulle vara till nackdel för föreningen eller för någon annan medlem. Detta gäller både bostadslägenheter och lokaler.

Eftersom bostadsrättshavaren har ansvar för lägenhetens vård och underhåll lider knappast föreningen någon verklig skada av inneboende annat än i undantagsfall. I vissa fall kan dock andra medlemmar lida verklig skada av att en bostadsrättshavare har inneboende, t ex på grund av högljutt festande eller omfattande utnyttjande av tvättstugan.

Andrahandsuthyrning

Vid uthyrning till inneboende (se tidigare avsnitt) behövs inget tillstånd från styrelsen vilket däremot krävs vid andrahandsuthyrning (av hela lägenheten). Detta gäller även när en juridisk person har en bostadslägenhet.

Det finns dock undantag från kravet på tillstånd. Kommuner och landsting behöver bara meddela styrelsen att de hyr ut i andra hand (om uthyrningen är för permanentboende).

Hyresnämnden avgör

I övriga fall kan alltså styrelsen vägra att gå med på andrahandsuthyrning. Men bostadsrättshavaren kan då vända sig till hyresnämnden för att få hyra ut trots avslag från styrelsen. Därför är det meningslöst för föreningen att vägra uthyrning om bostadsrättshavaren uppfyller hyresnämndens krav för tillstånd.

Förutsättningar för tillstånd

När följande förutsättningar är uppfyllda ger hyresnämnden tillstånd till en andrahandsuthyrning:

• Bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen.
• Föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke.

Beaktansvärda skäl

Några exempel på beaktansvärda skäl är sjukdom (långtidsvård på sjukhus eller inom äldreomsorgen), vård av anhörig, studier eller (tillfälligt) arbete på annan ort, fängelsevistelse (som inte är alltför långvarig) eller en längre utlandsvistelse.

Det kan också vara när man är sambo på prov och flyttar till sambons bostad under en tid i början av samboförhållandet. Eller om en förälder vill hyra ut en mindre lägenhet till sitt barn. Eller när en person skaffat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensioneringen (som då inte får ligga alltför långt fram i tiden).

Det kan också vara att bostadsrättshavaren har flyttat och inte lyckas sälja sin bostadsrätt till ett rimligt pris. Då bostadsrättshavaren dör brukar dödsboet få hyra ut fram till att arvskifte är klart, även om detta kan dra ut på tiden.

Befogad anledning att vägra

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen om andrahandshyresgästen inte antas vara skötsam eller när uthyrningen blir långvarig. Man kan ta hänsyn till villkor i stadgarna om medlemskap i föreningen (t ex vid seniorboende) och till föreningens intresse av att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av andra än bostadsrättshavarna själva, eftersom de inte förväntas vara lika aktiva i föreningen som en bostadsrättshavare.

Hur lång tid får lägenheten hyras ut?

Ett tillstånd från hyresnämnden att hyra ut i andra hand är tidsbegränsat och kan vara förenat med vissa villkor. Föreningens förhållanden har betydelse. Ett par exempel:

• I mindre föreningar kan det ofta finnas skäl att sätta en något snävare tidsgräns än i större föreningar.
• Vid en förlängning av en andrahandsuthyrning kan det krävas starkare skäl för godkännande än vid den första ansökan.

Otillåten andrahandsuthyrning

Vid otillåten andrahandsuthyrning kan styrelsen förklara bostadsrätten förverkad och säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning. Men det får inte ske med automatik. Styrelsen är skyldig att först informera om kravet på tillstånd. Därefter måste bostadsrättshavaren ges tid att säga upp andrahandshyresgästen. Om bostadsrättshavaren vänt sig till hyresnämnden omedelbart efter tillsägelsen måste styrelsen vänta med uppsägningen till dess hyresnämnden har fattat beslut.

Björn Lundén författare till böckerna Bostadsrättsföreningar, Styrelsearbete i bostadsrättsföreningar och Redovisning i bostadsrättsföreningar (www.blinfo.se).