Efter min förra artikel i Bo Smart blev jag kontaktad av en medlem i en bostadsrättsförening, som ifrågasatte att en granne, ordföranden i styrelsen i föreningen, bedrev affärsverksamhet i sin bostadsrättslägenhet. Eftersom han inte använde lägenheten som bostad, bröt han mot föreningens stadgar, som innehöll ett villkor att lägenheterna skulle användas för bostadsändamål. Mitt svar var att redogöra för vilka regler som gäller och förklara hur föreningen, dvs styrelsen, med stöd av dessa regler kunde komma tillrätta med en medlem som bröt mot dem. Problemet var att jag insåg att svaret inte var till mycket hjälp, eftersom jag förstod att resten av styrelsen i inte brydde sig om att ordföranden bröt mot reglerna.

Detta får mig att fundera över de situationer i en bostadsrättsförening som inte blir lösta med stöd av reglerna i lagen om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Missförstå mig inte! Naturligtvis innehåller det juridiska regelsystemet en lösning på problemet med en granne som bryter mot föreningens stadgar. Frågan är dock om styrelsen och medlemmarna är beredda att använda sig av de möjligheter eller sanktioner som finns i lagstiftning och stadgar för att upprätthålla dessa regler.

Ju mer insatt jag blir i dessa regler desto mer imponerad blir jag av hur reglerna återspeglar olika intressen och hur väl lagstiftaren vägt dessa intressemotsättningar mot varandra. Till exempel är det en suverän princip att en bostadsrättshavare har rätt till en utomstående bedömning i vissa frågor som berör hans förhållande till övriga medlemmar och föreningen. Medlemmen skall inte alltid behöva finna sig i ens att samtliga övriga medlemmarna kör över honom. Det gäller bland annat regeln i bostadsrättslagen om att en förening kan besluta om ändring av en lägenhet eller vissa ytor med anknytning till lägenheten. Men om inte medlemmen godkänner sådana förändringar (till exempel balkongbyggen), måste föreningen begära hyresnämndens godkännande till förändringen. Dvs övriga medlemmar kan inte besluta utan att en utomstående instans, hyresnämnden, prövar intressekonflikten mellan medlemmen och dennes grannar, de övriga medlemmarna.

Men i den miljö eller kultur som finns i en bostadsrättsförening uppkommer ofta en tvekan att tillämpa de formella reglerna som styr verksamheten i föreningen. En styrelseledamot i en förening som hade funderat över detta dilemma uttryckte det på så sätt att han trodde att för de flesta människor är den viktigaste målsättningen i umgänget med andra att hålla sams. Detta behov av att hålla sams torde bli mer påtagligt då de boende i en bostadsrättsförening tillhör samma ”klubb”.  De är inte bara grannar utan delar på ett hus med grannar inte bara på samma våningsplan utan med grannar både ovanför och under den egna lägenheten samt på en gemensam gård eller trädgård. I en sådan miljö är det inte konstigt att man för grannsämjans skull förutsätts ha samma uppfattning om hur huset skall skötas och föreningen drivas.

Men om sämja är det mål som prioriteras främst, kan vissa medlemmar eller styrelseledamöter dra nytta av detta genom att strunta i att följa reglerna i stadgar och lagstiftning. En styrelseledamot i en förening reagerade på att ordföranden hade svårt att hålla fingrarna i styr utan förskingrade föreningens medel genom att se till att föreningen betalade en hel del av hans privata omkostnader. Ingen i styrelsen vågade invända mot hans beteende utan flera av ledamöterna bidrog till förskingringen genom att attestera fakturor som avsåg ordförandens privata kostnader. Det borde vara självklart att reagera på sådant beteende, trots att den enda ledamot som protesterade kände sig utfrusen och trakasserad på grund av sin avvikande inställning.

Jag brukar i sådana fall rekommendera ledamoten att kontakta föreningens revisor, som skall kontrollera att styrelsens beslut och åtgärder överensstämmer med gällande regler. Revisorn är medlemmarnas kontrollant av föreningens beslut. En bostadsrättsförening är inte skyldig att ha en professionell revisor utan revisorn kan vara en av medlemmarna. Det är dock min erfarenhet att en revisor som själv är medlem inte alltid har den integritet och oberoende ställning som krävs för att granska och kontrollera en styrelses förvaltning. En medlemsrevisor kan ha svårt att kritisera eventuella brister i styrelsens arbete på grund av sitt behov av att hålla sig väl med sina grannar i styrelsen. Skräckexemplet är den förening i vilken en av revisorerna begärde att stämman skulle besluta om en utbetalning av en preskriberad fordran till den andra revisorn. Vare sig styrelsen eller övriga medlemmar på stämman protesterade utan fattade ett enhälligt beslut att ta föreningens medel i anspråk för en ersättning till revisorn som formellt sett var en gåva. Det säger sig självt att dessa båda revisorer inte var till någon hjälp för övriga medlemmar i sin ”kontroll” av styrelsen. I den föreningen talar medlemmarna oförblommerat om vänskapskorruption men ingen vågar eller vill göra någonting åt den.

En annan situation som kan uppkomma handlar om att en styrelse inte alltid vill tillämpa de formella reglerna utan föredrar att gå mjukt fram mot medlemmar som obstruerar mot hur styrelsen förvaltar föreningens fastighet. En förening hade ett akut behov av att få tillträde till en bostadsrättslägenhet för att byta ut en värmeledning men medlemmen i vars bostad föreningen behövde komma in för att byta ut värmeledningen vägrade låta föreningen utföra sitt arbete. Styrelsen hade kunnat spara tid och pengar genom att tillämpa bostadsrättslagens regler, som ger föreningen möjlighet att dels begära handräckning hos kronofogden dels säga upp bostadrättsavtalet med medlemmen. En uppsägning innebär att medlemmen måste flytta och kronofogden säljer lägenheten. Styrelsen ansåg att dessa åtgärder var alltför tuffa mot medlemmen och anlitade i stället konsulter för att försöka övertala medlemmen att frivilligt släppa in föreningen. En revisor skulle kunna kritisera styrelsen för dess agerande, som orsakade kostnader för föreningen och övriga medlemmar. Men skulle inte en majoritet av medlemmarna instämma i styrelsens agerande? I det här fallet handlar det om en styrelse som är noggrann, samvetsgrann och vill medlemmarnas bästa. Det kan finnas skäl för en styrelse att ibland lägga ner resurser på att föreningen går mer varligt fram för att upprätthålla grannsämjan och den goda tonen bland föreningens medlemmar.  Någon som i slutändan kom att stå föreningen dyrt.

Vad hände i föreningen med ordföranden som förskingrade föreningens medel? Den ensamma ledamoten, som led svårt av övriga ledamöters trakasserier, gav inte upp utan lyckades så småningom med stöd av en nyinvald kollega att vända kulturen i styrelsen. Detta har resulterat i en styrelse som idag skulle kunna vara en förebild för många andra styrelser. Numera har den ledamot som stod på sig i sin kritik av förskingringen blivit vald till ordförande. Styrelsens redovisning av föreningens ekonomi och fastighetens förvaltning på stämmorna visar att numera råder ordning och reda i föreningen. Den professionella revisorn deltar alltid personligen på stämmorna, då hon gör en noggrann genomgång av föreningens ekonomi och styrelsens beslut med slutsatsen att medlemmarna kan vara nöjda med sin styrelse. Jag tror att en förutsättning för denna kulturförändring i föreningen var att f d ordföranden blev polisanmäld och åtalad för sin förskingring. Styrelser i andra föreningar vågar inte fatta beslut att polisanmäla eller vill inte lägga ner resurser på att utreda vad som har hänt. En sådan inställning gör det svårare, kanske till och med omöjligt, att vända en dålig kultur och komma tillrätta med problemet. I en annan förening som också drabbats av en ordförande som lät föreningen betala hans privata omkostnader, beslutade den nya styrelsen att inte ens kräva f d ordföranden på ersättning för dessa kostnader. Den nya styrelsen ansåg inte att föreningen skulle polisanmäla att det försvunnit medel från föreningen utan bedömde att f d ordföranden hade fått sitt straff, när han ansåg sig tvungen att sälja sin lägenhet och flytta!!

Vad kan man då göra för att undvika de problem som uppstår när medlemmarnas strävan efter att hålla sams riskerar att påverka styrelsens förvaltning på ett negativt sätt med inte bara en bristande rättskänsla som följd utan även ökade kostnader i form av en ineffektiv förvaltning?
En bra utgångspunkt för de flesta föreningar är att ha en professionell revisor. Det finns föreningar som har en fungerande medlemsrevisor men jag vågar påstå att de hör till undantaget.
Vidare bör en nytillträdd styrelse alltid gå en kurs eller anlita en jurist som kan ha en genomgång med dem om gällande regler innan de börjar sin mandatperiod. Många styrelsebeslut som innebär onödiga kostnader eller av något skäl är direkt olämpliga har sin grund i att styrelsen inte har en aning om vilka regler som de skall tillämpa.
Ordföranden i styrelsen har en viktig roll. Han eller hon har inte ett större formellt ansvar än övriga ledamöter men ansvarar för att styrelsearbetet fungerar. En styrelse i en bostadsrätts-förening är amatörer, dvs de är oftast inte insatta i de lagar som styr verksamheten i föreningen. Men ordföranden kommer långt med sådana personliga egenskaper som integritet och gott omdöme. Integritet är en personlig egenskap som inte har att göra med en persons bakgrund eller utbildning men är nödvändig för att kunna hålla distans till de olika intressen och viljor som skall samsas i en bostadsrättsförening. Det goda omdömet behövs bland annat för att inse när styrelsen behöver ta råd av experter på olika områden. En duktig och kompetent ordförande som jag arbetade med hade ingen utbildning och arbetade som butiksbiträde utan någon kunskap i vare sig lagstiftningen för bostadsrättsföreningar eller byggnadstekniska frågor om hur ett hus underhålls. Men hon såg till att styrelsen anlitade de personer med kunskaper som hon och övriga i styrelsen saknade. Dessa konsulter innebar i och för sig en kostnad för föreningen, men en kostnad som föreningen tjänade in i form av en effektiv och ändamålsenlig förvaltning av föreningen och dess fastighet.

I de föreningar där styrelsen har kommit underfund med vad det innebär att arbeta inte för sin egen privata vinning utan till gagn för medlemmarna trivs både styrelse och medlemmar. I de föreningarna tycker styrelsen att det är roligt med sitt uppdrag och det är ofta lätt att få medlemmarna att kandidera till styrelsen. Som ordförande på sådana stämmor gläds jag åt att stämman kan välja mellan flera kandidater till en styrelseplats. En valberedning i en förening har alltså ett viktigt uppdrag att hitta dessa rätta personligheter som kan göra skillnad i sitt uppdrag genom att utveckla en kostnadseffektiv och ändamålsenlig förvaltning av föreningen. Denna skillnad kan påverka medlemmarnas privata ekonomi och i slutändan även värdet på medlemmens bostadsrättslägenhet.

Jur kand Ylva Hintze, Prima Fastighetsjuridik, telefon 08-411 69 68. Ring gärna om ni har några frågor! Eller hör av er på e-posten: ylva@primafastighetsjuridik.se