Det är många viktiga frågor man bör ställa sig när man står i begrepp att köpa en bostadsrätt. Vissa kanske nöjer sig med att följa råd som att de tre viktigast faktorerna är; läge, läge och läge eller att man köper bostad med magen och inte med hjärnan. Jag säger inte att dessa råd är felaktiga eftersom trivsel knappast kan värderas i pengar, men om man vill undvika obekväma överraskningar kan det vara värt att kika lite mer noggrant på föreningens ekonomi.

Jag skulle särskilt vilja framhålla några saker som kan få betydande påverkan på månadsavgiften, men som samtidigt är svåra att få information om, helt enkelt för att kraven på redovisning och information inte finns eller är bristfälliga och otydliga. Möjligen är en förändring på väg. Regeringen har i vart fall tillsatt en utredning (Dir 2015:97 – Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden) som har i uppdrag att ta ställning till flera av de frågor jag anser vara av betydelse för att säkerställa långsiktig stabilitet och transparens på bostadsrättsmarknaden. Utredaren ska redovisa sitt uppdrag senast den 14 april 2017.

Innan vi går vidare kan man reflektera över några viktiga principer och informationskrav som borde gälla, men som enligt min mening inte fungerar tillräckligt bra

i. Årsredovisningen ska fylla en viktig funktion i konsumentskyddet. Problemet är bara att reglerna kring avskrivning och underhållsavsättning är diffusa och kopplingen saknas dessutom till avgiftsuttag och årets resultat enligt resultaträkningen. Därmed ger årsredovisningen inte tillräcklig vägledning vad gäller de kommande underhållskostnadernas påverkan på månadsavgifterna.

ii. Självkostnadsprincipen. Varje generation boende borde rimligen betala för sitt slitage av fastigheten, men så länge en bristande underhållsavsättning inte går att utläsa i årsredovisningen kan avgifterna hållas för låga till nackdel för kommande generationer som riskerar att drabbas av kraftiga ökningar av månadsavgiften. Dessutom finns en stark koppling mellan månadsavgift och pris och därmed en risk att marknadsvärdet på bostadsrätten sjunker i takt med att månadsavgiften ökar. Få bostadsrättsföreningar gör avsättningar och tar ut månadsavgifter som täcker det verkliga slitaget. Särskilt försiktig bör man vara vid nyproduktion då argumentet ofta är att underhållet är så lågt i början. Förvisso sant men slitaget påbörjas samma dag man kliver över tröskeln.

iii. Information om skuldsättningen. Bostadsrättsföreningens skulder betalas genom månadsavgiften. En höjd ränta på föreningens lån kan utifrån dagens lågräntemiljö få en avsevärd påverkan på månadsavgiften. Vid bankernas kreditprövning av privata bolån används en högre ränta än dagens marknadsränta. På det viset säkerställer man att låntagaren klarar av sin lånebörda även i ett högre ränteläge eller om delar av inkomsten faller bort. Detta är till skydd både för konsumenten och för banken. Däremot är det inte lika lätt, vare sig för konsumenten eller för banken, att bedöma hur den månadsavgift som ska belasta en enskild bostadsrätt kommer att påverkas av ett högre ränteläge.

För att illustrera påverkan på månadsavgiften kan vi ta ett exempel

BRF Exemplet
Bostadsrätt  70 m2
Andelstal  2,0%
Byggår  2010
Föreningens räntebärande
Nettoskuld  52,5 mkr (15 000 kr/m2)
Ränta    1,0 % (rörligt)
Amortering  0
Räntekostnad/m2  150 kr/m2
Underhållsstatus  Gott – relativt nyproducerat
Driftskostnad/m2  350 kr/m2
Underhållsavsättning  50 kr/m2 (Enligt underhållsplan 2012-2022)
Avskrivning   185 kr/m2       (1% av anskaffningsvärdet)
Pris på marknaden  3,5 mkr (50 000 kr/m2)
Månadsavgift  2 900 kr/mån (500 kr/m2)

Den här föreningen har en tillsynes ansvarstagande som upprättat en 10-årig underhållsplan redan året efter man tillträdde den nyproducerade fastigheten. Underhållsplanen visar inte på några stora underhållsåtgärder för perioden 2012-2022. Det finns några poster för åren 2019 0ch 2022 men man tar sitt ansvar och sätter av 50 kr/m2 till underhållsfond vilket symboliserar ett genomsnitt för 10-års-perioden. Månadsavgiften som vid inflyttningen 2010 var 4 300 kr/mån har successivt sänkts eftersom räntekostnaden gått ned sedan dess. Skulden har inte amorterats till någon del ännu.

Frågan man nu ställer sig är om den här månadsavgiften är långsiktigt hållbar. Jag skulle vilja säga NEJ, lite beroende på vad vi menar med långsiktigt. Om man i en köpsituation står i valet mellan två bostadsrätter som slagit till i maggropen ungefär lika mycket bör man i vart fall ställa sig följande två frågor

1. Hur stor del av föreningens räntebärande nettoskuld (förenklat långfristiga lån i balansräkningen) svarar bostadsrätten för?
Vid förvärv av bostadsrätten i exemplet kommer man att utöver privata bolån att indirekt svara för lån om (Andelstal 2% x 52,5 mkr = 1 050 000 kr). Föreningens ränta är fn 1%, men om räntan stiger till 3% så ökar behovet av månadsavgift, allt annat lika, med 1 750 kr/mån dvs (300 kr/m2).
Hur ränteutvecklingen kommer att se ut i framtiden är mycket svårt att förutse, men den riskmedvetne tar i vart fall reda på vilken skuldsättning föreningen har och funderar över vilken effekt en räntehöjning skulle få på månadsavgiften.

2. Har då bostadsrättsföreningen avsatt medel i takt med att fastigheten har slitits?
Här säger jag tydligt NEJ. Att kika på en så pass kort period som 10 år och dessutom bara beakta det som faktiskt förväntas åtgärdas de första 10 åren efter nyproduktionsåret är inte långsiktigt hållbart. Ett mer korrekt antagande är att alla fastighetens komponenter förslits linjärt och då borde genomsnittlig avskrivningstakt för allt ifrån hängrännor, fasad, tak, fönster till el, vvs och ventilation knappast överstiga 40-60 år. En grov uppskattning är att det handlar om 200-250 kr/m2. Det måste i sammanhanget sägas att det i stor utsträckning beror på fastighetens beskaffenhet, materialval, markanläggningar mm.

I vårt exempel sker en underhållsavsättning om 50 kr/m2, men det är bara en bokföringsmässig avsättning dvs motsvarande månadsavgiftsuttag sker inte. Aktuell månadsavgift täcker endast drifts- och räntekostnad 350 + 150 kr/m2 = 2 900 kr/mån).

En underhållssavsättning och månadsavgiftsuttag enligt principen varje generation boende betalar för sitt slitage skulle alltså kräva en ökad månadsavgift om kanske 200 kr/m2 (ca 1 200 kr/mån).

Sammantaget så visar exemplet att en mer rimlig avsättning till underhåll i kombination med en något högre räntekostnad skulle dubblera månadsavgiften från 2 900 –> 5 800 kr/mån. Även om det bara är ett exempel vill jag hävda att detta inte rör sig om några ytterligheter och som jag nämnt ovan så räcker inte informationen i årsredovisningen till för att en på området skolad person ska kunna göra en korrekt bedömning, till det krävs mer information.

Förhoppningsvis kommer utredningen om ’Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden’ att leda till lagstiftning och riktlinjer som gör det lättare för konsumenter att jämföra olika bostadsrättsföreningar.

Till dess några handfasta tips för bostadsrättsköpare;

• Begär av mäklaren uppgift om andelstalet för den aktuella bostadsrätten och föreningens aktuella låneskuld. Genom att multiplicera andelstalet för bostadsrätten med föreningens totala låneskuld får du reda på vilken hur stor del av föreningens skulder som den tilltänkta bostadsrätten svarar för och kan då räkna ut hur en ränteökning skulle kunna öka din månadsavgift.

• Ställ frågor till föreningens styrelse om vilka underhållsåtgärder som är utförda och vad som planeras inom åtminstone 5-10 år, hur de ska finanserias, vilken ytterligare belåning som då blir aktuell i föreningen och hur månadsavgiften kommer påverkas.

…och några tips till Bostadsrättsföreningarna:

• Se alltid till att ha en uppdaterad långsiktig underhållsplan och…
• en finansieringsplan över hur identifierat underhåll ska betalas (månadsavgifter och/eller ökad belåning) och…
• en riskövervägd strategi för räntebindning
• Lämna utförlig information i årsredovisningen om ovanstående så att föreningens nuvarande blivande medlemmar kan bedöma om de har råd med sin framtida boendekostnad.
Mikael Wårell
Analyschef
mikael.warell@sbab.se
Företag & Brf